Как продать квартиру с ипотекой — налогообложение, риски, поиск покупателя

2.5/5 — (40 голосов)

Ипотека является одним из самых доступных способов приобретения жилья. Чтобы привлечь клиентов, банки нередко снижают первоначальный взнос или процентную ставку. Несмотря на выгодные условия приобретения недвижимости, через некоторое время могут возникнуть финансовые трудности, которые станут причиной принятия решения о её продаже.

Оглавление
1. Основные нюансы при продаже квартиры с ипотекой
2. Поиски покупателя
3. Инструкция по продаже квартиры с ипотекой
 — Досрочное погашение
 — Переоформление ипотеки на нового владельца
 — Погашение ипотеки в процессе сделки
 — Переоформление ипотеки на нового владельца в ходе продажи
4. Какие потребуются документы
5. Снятие обременения
6. Налогообложение
7. Возможные риски

1. Основные нюансы при продаже квартиры с ипотекой

Прежде чем продавать квартиру, приобретённую в ипотеку, стоит знать о том, что данная сделка не будет выгодной для продавца. При этом, такое жильё можно продавать вне зависимости от того, сколько уже платежей было внесено. Но, предварительно рекомендуется связаться с банком и узнать его отношение к подобным сделкам.

Процесс поиска клиента стоит начинать исключительно после того, как банк одобрит продажу квартиры или дома. Для продавца отсутствие выгоды объясняется следующим:

  • Помимо возврата основной суммы кредита, заёмщик уже некоторое время выплачивал проценты, вернуть их после продажи квартиры будет практически нереально. Это можно сделать только в том случае, если по каким-либо причинам, стоимость квартиры значительно выросла за период владения;
  • Сделка по продаже ипотечной квартиры предполагает наличие скидки, которая может достигать 30% от текущих рыночных цен на жильё. Это вполне логично, поскольку квартиру с обременением гораздо тяжелее продать из-за нежелания потенциальных покупателей разбираться в этом вопросу. Люди всегда с подозрением относятся к покупке залогового жилья, поскольку бояться быть обманутыми несмотря на то, что сделка зачастую не сопровождается какими-либо сложными механизмами проведения и проблемами для сторон.

Поскольку дорого ипотечное жильё продать очень сложно, его нет смысла продавать с целью получить финансовую выгоду. Стоит помнить о том, что после продажи квартиры её владелец должен заплатить налог НДФЛ в 13%. Это произойдёт в следующих случаях:

  • заёмщик владел квартирой менее 5 лет и это была не единственное его жильё;
  • если квартира находилась в собственности меньше трёх лет и была единственным жильём.

Налогообложению подлежит не вся стоимость недвижимости, а сумма, которая оценивается как прибыль, то есть разница между ценой продажи и покупки. Квартира, приобретённая в ипотеку может быть продана исключительно по согласию банка, но только в тех случаях, если иные условия не прописаны в договоре.

Если кредитор заподозрит, что сделка носит мошеннический характер, он может оспорить её, что грозит риском потери жилья, а новым владельцем станет банк. Стоит понимать, что в первую очередь кредитор заинтересован в том, чтобы вернуть свои деньги, поэтому он редко препятствует продаже. Для банка не имеет значения, кто именно вернёт кредит.



Основная задача продавца, это подготовка всех необходимых документов для проведения сделки. Также стоит учесть, что покупатель должен соответствовать требованиям кредитора, если в дальнейшем будет происходить переоформление ипотеки или же новый владелец захочет оформить новый кредит.

2. Поиски покупателя

Когда банк одобрит продажу квартиры, можно заниматься поисками клиента. Чтобы найти желающих приобрести такое жильё быстро, не стоит спешить указывать факт обременения на квартиру прямо в объявлении. Это одна из самых распространённых ошибок, которая обязательно приведёт к тому, что продавец сразу же потеряет огромное количество потенциальных клиентов.

Рекомендуется уточнять данную информацию о сделке и самой квартире уже в ходе телефонного разговора. Таким образом продавец сможет понять, готов ли собеседник пойти на более сложную сделку и является ли он реальным покупателем. Кроме этого, в ходе общения гораздо проще рассказать о достоинствах объекта.

Сюда можно включить такие привлекательные стороны жилья как хорошая транспортная доступность, выгодная цена, развитая инфраструктура, удачная планировка, красивый вид из окна, дорогой ремонт и др. Вывести потенциального покупателя на сделку в ходе телефонного разговора или личной встречи гораздо проще, чем через объявление.

Информацию о том, что жильё выставлено на продажу с обременением покупатель может получить от риелтора. Это также стоит учитывать. Поэтому не стоит пытаться скрыть это от потенциального клиента. При этом, привлечение риелтора является одним из самых быстрых и простых способов продать квартиру. Также рекомендуется обратиться к профессиональному оценщику или оценить жильё самостоятельно, если есть такая возможность.

Существуют специальные сервисы, которые могут помочь определить максимально адекватную стоимость квартиры. Для повышения уровня привлекательности жилья, можно предложить скидку. Практически все собственники ипотечных квартир продают их с дисконтом, поскольку данная процедура сопровождается рядом дополнительных сложностей для покупателя, если сравнивать со стандартной сделкой купли-продажи недвижимости.

3. Инструкция по продаже квартиры с ипотекой

Разрешение на продажу квартиры необходимо получить ещё до того, как будет выставлено объявление. Если она находится в процессе строительства, аналогичное разрешение потребуется ещё и от застройщика. Существует несколько способов продажи жилья, которыми может воспользоваться владелец. Всё зависит от причины продажи, а позиции кредитора и покупателя.

3.1. Досрочное погашение

Если досрочно погасить задолженность, квартира может быть продана без согласия банка. Также это можно сделать, если остаток долга является незначительным и у продавца имеются свободные деньги, которые могли бы пойти на погашение. Если же этих денег не хватает, их можно получить в качестве задатка от покупателя.

Чтобы продать квартиру с досрочным погашением, собственнику нужно сделать следующее:

  1. Снять с жилья обременение через МФЦ.
  2. Отыскать покупателя, который согласится внести задаток, равный сумме полного погашения долга.
  3. Взять в банке справку о том, что долг полностью погашен.
  4. После получения задатка, сразу использовать его для погашения задолженности.
  5. Заключение предварительного договора купли-продажи.

Одно из основных преимуществ такой сделки заключается в том, что получать разрешение банка на сделку необязательно. При этом, отыскать покупателя, который согласится внести оставшуюся сумму задолженности не так просто. Задаток является обеспечением выполнения обязательств сторон. Продавец должен понимать, если сделка сорвётся по его вине, он должен вернуть покупателю сумму, в 2 раза превышающую размер задатка.

3.2. Переоформление ипотеки на нового владельца

Ещё один распространённый способ продажи заключается в том, что кредит будет переоформлен на покупателя. Этот вариант подходит для тех, кто не располагает достаточной суммой для покупки жилья, погашения задолженности и снятия обременения. Таким образом долг просто перейдёт от одного заёмщика к другому. Для этого продавцу необходимо отыскать такого клиента, который будет не против приобретения квартиры в ипотеку.

Далее банк переоформит кредит и остаток задолженности будет выплачивать уже новый владелец квартиры. Для покупателя основные минусы такой сделки состоят в том, что ему придётся переплатить достаточно большую сумму по кредиту. Кроме этого, банк может отказать в предоставлении ипотеки, если потенциальный клиент не будет соответствовать всем его требованиям.

При этом, здесь присутствуют достаточно существенные преимущества для продавца. Одно из них заключается в том, что ему теперь не нужно снимать обременение. В таком случае найти клиента на покупку квартиры гораздо легче, поскольку большинство граждан приобретают жильё в кредит, а не за полную сумму наличных средств. В результате продавцу не приходится искать значительную сумму средств, чтобы погасить остаток по ипотеке.



3.3. Погашение ипотеки в процессе сделки

Данный вариант продажи квартиры похож на способ с досрочным погашением, но всё должно происходить с участием банка. Порядок действий в данном случае будет следующим:

  1. Для начала продавцу нужно получить разрешение на продажу от кредитора.
  2. Сотрудник банка выдаёт продавцу справку о текущей сумме долга.
  3. На следующем этапе владелец квартиры вносит деньги на две разные депозитные ячейки. Первая – это сумма остатка стоимости взятой в ипотеку квартиры, а для банка – остаток долга по кредиту.
  4. Последний этап – это подписание договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Основное преимущество данной сделки заключается в том, что она полностью контролируется банком, а значит, поле для махинаций здесь практически отсутствуют. Но, эта сделка требует от покупателя наличия суммы, равной стоимости квартиры. Также стоит учитывать, что у банка есть возможность установить свои условия касательно сроков, например, даты проведения сделки.

3.4. Переоформление ипотеки на нового владельца в ходе продажи

Ещё один распространённый способ продажи залогового жилья заключается в переоформлении ипотеки на покупателя в ходе его продажи. Такой вариант хорошо подходит для большинства желающих приобрести квартиру, поскольку для этого не требуется наличия, всей суммы, которой достаточно для снятия обременения и погашения задолженности предыдущим владельцем.

В таком случае долг просто перейдёт от одного клиента банка к другому. Для этого достаточно соблюсти несколько простых условий:

  • задача продавца заключается в том, чтобы найти покупателя, который уже имеет желание приобрести квартиру в ипотеку;
  • на следующем этапе банк начнет процедуру переоформления ипотечного кредита;
  • остаток задолженности по ипотеке переходит новому владельцу квартиры.

Согласно заключённому договору, остаток задолженности должен будет погасить новый собственник жилья. Для продавца такой вариант является более привлекательным, поскольку найти такого клиента на покупку квартиры гораздо проще. Также ему не придётся заниматься снятием обременения. Но, новый собственник не застрахован от больших переплат по такому ипотечному кредиту.

Также не стоит забывать о том, что покупателю может быть отказано в оформлении, если он у него будет плохая кредитная история или ещё какие-либо не погашенные кредиты, не позволяющие ему в полной мере погашать ипотеку. Прежде чем заключить сделку, нужно обратиться в банк и убедиться в том, что покупатель соответствует всем требованиям кредитора. Тот в свою очередь может попросить покупателя предоставить справку о доходах и некоторые другие документы в зависимости от ситуации.

4. Какие потребуются документы

В зависимости от индивидуальных особенностей проведения сделки список документов может отличаться. Но, основные из них — это:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • выписка из ЕГРН;
  • подтверждение о том, что продавец не состоит на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере;
  • Если у продавца есть дети, следует предоставить свидетельство об их рождении, если доля несовершеннолетних есть в квартире;
  • справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным услугам;
  • выписка из домовой книги, где указаны все лица, зарегистрированные по данному адресу;
  • в случае необходимости, разрешение органов опеки на продажу данного жилья;
  • оценка квартиры.

5. Снятие обременения

Снятие обременения с квартиры происходит в несколько этапов:

  1. Как только на счёт кредитора будет внесен последний платёж, погашающий всю сумму задолженности, рекомендуется перепроверить, дошёл ли он до банка.
  2. Далее нужно обратиться к специалисту банка, чтобы заказать справку о погашении ипотеки, а также о состоянии кредитного счёта. Последняя требуется, чтобы подтвердить нулевой остаток. Важно, чтобы продавец получил от кредитора закладную, где указанно, что он исполнил установленные ипотекой обязательства.
  3. На следующем этапе необходимо подать в МФЦ заявление о закрытии регистрационной записи по кредиту.
  4. Последний шаг, это проверка факта снятия обременения. Данная информация указывается в выписке из ЕГРН. Для её получения, можно воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра, заказать документ на сайте Госуслуг или в МФЦ.

6. Налогообложение

Если продавец владел квартирой менее 5 лет, после продажи он должен заплатить 13% налога с полученного дохода. В ходе данного расчёта, нужно учитывать стоимость покупки квартиры, не учитывая при этом стоимость кредита. Таким образом, если недвижимость приобреталось за 4 млн рублей, а продано за 6 млн рублей, налог будет выплачиваться с разницы, то есть с 2 млн рублей.



Также существует вероятность получения имущественного вычета с покупки квартиры. Его размер при этом не может превышать 2 млн рублей. Можно рассчитывать примерно на 13% от данной суммы (то есть 260 тыс. рублей), но только с учётом фактически потраченных на жильё средств. Если был использован вычет размером меньше установленного лимита, его остаток можно получить в ходе следующей сделки купли-продажи недвижимости.

Также существует вычет по процентам за кредит. Лимит в данном случае установлен на уровне 3 млн рублей. При этом, заявить на возврат с ипотеки допустимо лишь один раз и только по отношению к одному объекту недвижимости.

7. Возможные риски

Владелец в ходе продажи может не беспокоиться о возникновении каких-либо рисков. Жильё находится под залогом у кредитора и зарегистрировано в ЗАГСе. Это означает, что пока на нем есть обременение, ни у кого нет даже малейшей возможности приобрести её незаконным путём. Основные риски в данном случае возникают перед покупателем. Прежде чем закрывать сделку, стоит убедиться в том, что банк дал разрешение на её проведение, поскольку он может оспорить заключаемый договор между сторонами.

Также покупатель должен убедиться в том, что каких-либо возражений со стороны несовершеннолетних собственников или же органов опеки также не возникает. Кроме этого, сделка должна сопровождаться предварительным соглашением о передаче депозита, который необходим для закрытия платежей по ипотеке в полном объёме.


Заключение

Продажа ипотечной квартиры не такая сложная задача для её владельца, как может показаться на первый взгляд. Зачастую, сложность состоит лишь в том, чтобы найти покупателя, который готов пройти более сложную процедуру купли-продажи. Но, это не значит, что сделка будет сопровождаться существенными сложностями. Если собственник жилья хочет продать квартиру быстро, следует ориентироваться на тех потенциальных клиентов, которые не имеют достаточно средств на покупку, поэтому не против переоформить ипотеку на себя.